Lakásvásárlás, ingatlanvásárlás előtt érdemes alaposan felmérni az összes lehetséges költséget, és ennek megfelelően tervezni a költségvetést.
A lakásvásárlás figyelmet igényel. Az ingatlan vételára mellett ugyanis számos kisebb-nagyobb költségtétel is felmerül, amelyek összességében jelentős terhet jelenthetnek.
1. Vételár
A legnyilvánvalóbb költség maga a lakás vételára, amely nagymértékben függ az ingatlan elhelyezkedésétől, méretétől, állapotától és egyéb piaci tényezőktől. Budapest és a nagyvárosok árai jelentősen magasabbak lehetnek, mint a vidéki településeké.
2. Ügyvédi díj
Az adásvételi szerződés elkészítése, a vásárlási folyamat lebonyolítása általában ügyvéd közreműködését igényli. Az ügyvédi díjak változóak. Masszívan berögzült városi legenda, hogy az ügyvédet a vevőnek kell hoznia. De tulajdonképpen a feleken múlik, hogy kinek a szakértelmére akarják bízni életük egyik igen fontos döntését.
3. Illeték
A lakásvásárlás után vagyonszerzési illetéket kell fizetni. Ennek mértéke 2024-ben a vételár 4%-a. Bizonyos esetekben kedvezmények vagy mentességek is igénybe vehetők, például első lakásvásárlóknak vagy CSOK igénybevételével történő vásárlás esetén. Az illeték maximális összegét a jogszabály 200 millió forintban határozta meg, amit egy 9 milliárd forint értékű ingatlan vásárlása esetén tudunk elérni.
| Általános mérték | 4% |
| Ingatlan (lakás, egyéb ingatlan) megszerzésekor ingatlanonként 1 milliárd forintig 4%, a forgalmi érték ezt meghaladó része után 2%, de ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint. | |
| Ingatlan (lakás, egyéb ingatlan) résztulajdonának szerzésekor az 1 milliárd forintnak a szerzett tulajdoni hányaddal arányos összegére kell alkalmazni a 4%-os illetéket, illetve az ingatlanonként legfeljebb 200 millió forintot a tulajdoni hányad arányában kell figyelembe venni. | |
| Ingatlanhoz (lakás, egyéb ingatlan) kapcsolódó vagyoni értékű jog megszerzésekor az illetékalapból az 1 milliárd forint olyan hányadára kell alkalmazni a 4%-os illetékmértéket, illetve a 200 millió forint olyan hányadát kell figyelembe venni, mint amilyen arányt a vagyoni értékű jog értéke képvisel az ingatlan forgalmi értékében. | |
| Vagyoni értékű joggal terhelt ingatlan (lakás, egyéb ingatlan) – ideértve a tulajdonszerzéssel egyidejűleg alapított vagyoni értékű jogot, de ide nem értve az építményi jogot – szerzése esetén a vagyoni értékű jog értékével csökkentett forgalmi értékből az 1 milliárd forint olyan hányadára kell alkalmazni a 4%-os illetékmértéket, illetve a 200 millió forint olyan hányadát kell figyelembe venni, mint amilyen arányt a tulajdonjog értéke képvisel az ingatlan forgalmi értékében. | |
| Belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaságban fennálló vagyoni betét megszerzésekor ingatlanonként 1 milliárd forintig 4%, a forgalmi érték ezt meghaladó része után 2%, de ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint. | |
| Belterületbe vont ingatlan, belterületbe vont ingatlannal rendelkező társaság vagyoni betétjének megszerzése | Belterületbe vont ingatlannál az ingatlan NAV által megállapított szerzéskori – megállapítás hiányában a szerzés időpontjára utólagosan megállapított – forgalmi értéke és a NAV által az átruházás időpontjára megállapított forgalmi értéke különbözete után 90%. |
| Belterületbe vont ingatlannal rendelkező társaság vagyoni betétje esetén az előzőek szerint megállapított különbözet és az értékesített vagyoni betét összes vagyoni betétben képviselt arányának szorzata után 90%. | |
| Lakástulajdon megszerzésére vonatkozó speciális szabályok | Csere esetén az elcserélt lakások értékének különbözete után az illeték mértéke 4%. |
| Lakástulajdon vásárlásakor, ha a magánszemély vevő a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző 3 éven belül vagy a vásárlást követő 1 éven belüli eladja, akkor az illeték mértéke a két lakás értékének különbözete után 4%. | |
| Magánszemély lakástulajdon cseréje és vásárlása esetén, ha a másik lakástulajdont a vásárlást megelőző 3 éven belül vagy azt követő 1 éven belül eladja, és a szerzett lakástulajdon forgalmi értéke az elcserélt, eladott lakástulajdon forgalmi értékénél kisebb, akkor nem kell fizetni illetéket. | |
| Magánszemély több lakástulajdon cseréjekor, illetve a vásárlást megelőző 3 éven belül vagy a vásárlást követő 1 éven belül több lakástulajdon vásárlása, értékesítése esetén, az illeték alapját képező értékkülönbözet megállapításánál minden egyes lakáscserével, lakásvásárlással szemben – a szerzést közvetlenül megelőző vagy követő, azonos jogcímű – a fizetésre kötelezett számára kedvezőbb illetékalapot eredményező egyetlen cserét, értékesítést lehet figyelembe venni. Ha a magánszemély a további lakáscseréivel, lakásvásárlásaival szemben nem tud igazolni az előbbi feltételeknek megfelelő, további lakáscserét, lakásértékesítést, e lakáscserék, lakásszerzések illetékkötelezettsége az általános szabályok szerint alakul. | |
| Abban az esetben, ha a magánszemély legkésőbb a lakásvásárlás illetékkiszabásra történő bejelentéséig nyilatkozik, hogy a lakásvásárlását követő egy éven belül a másik lakástulajdonát értékesíti és kéri, hogy a NAV a vagyonszerzés után járó illetéket a cserét pótló vétel szabályainak alkalmazásával állapítsa meg, akkor a NAV a vásárolt lakás forgalmi értékét megállapítja, és döntés közlése nélkül felfüggeszti a kiszabási eljárást. | |
| Ha a magánszemély igazolja, hogy a lakásvásárlást követő egy éven belül a másik lakástulajdonát eladta, a NAV a felfüggesztett eljárást folytatja, és a vásárolt és az eladott lakás forgalmi értékének különbözete alapján állapítja meg a fizetendő illeték összegét. | |
| Ha a magánszemély az előzőek szerint nyilatkozik a lakáseladási szándékáról és kéri, hogy a cserét pótló vétel szabályai szerint kerüljön megállapításra a fizetendő illeték összege, de nem igazolja a vásárlást követő 13. hónap utolsó napjáig a másik lakástulajdona értékesítését, akkor a NAV a vásárolt lakás után megállapított illeték mellett pótilletéket szab ki. | |
| A pótilletéket a NAV a magánszemély nyilatkozata benyújtásának napjától, az illeték összegének alapulvételével, a mindenkori jegybanki alapkamat kétszeresével számítja ki. | |
| Ingatlanforgalmazási célú ingatlanszerzés | 2%, 3% |
| Ingatlanalap ingatlanszerzése | 2% |
| Hitelintézetek ingatlanszerzése | 2% |
| Szabályozott ingatlanbefektetési társaságok vagyonszerzése | 2% |
Lehetőségek
Ha 35 év alatti valaki, akkor számára van első lakás illetékkedvezmény. Hogy ér-e valamit, azt mindenki döntse el maga, szerintünk trükközésre van szükség! Ha az ingatlan értéke nem haladja meg a 15 millió forintot, akkor csak 2 százalékos illetéket kell fizetni. Ez érvényes tulajdonrész vásárlásakor is. Az új építésű lakások esetén is illetékmentesség jár 15 millió forintig, ha az ingatlan ára nem haladja meg a 30 millió forintot. 🙂
Az első lakás után további kedvezmények vehetők igénybe:
- A közeli hozzátartozók közötti adásvétel illetékmentes, beleértve az élettársakat, házastársakat, egyenesági rokonokat és testvéreket is.
- Telekvásárlási kedvezmény is járhat, ha négy év alatt megépül az ingatlant, továbbá az illetékmentesség az öröklési illetékre is vonatkozik. Ha egyenesági rokontól örökölte az ingatlant, vagy bejegyzett élettárs vagy házastárs hagyta ránk azt.
- Ingatlan cseréjének esetén is lehet illetékmentesség. Ha a korábbi ingatlant a vásárlást megelőző három évben, vagy a vásárlást követő egy évben értékesítik, és az új lakás vételára alacsonyabb, mint a korábbi lakástulajdon értéke, akkor nem kell illetéket fizetni. Ha az új ingatlan drágább, csak az értékkülönbség után kell illetéket fizetni.
- A CSOK Plusz és a Falusi Csok programok keretében vásárolt ingatlanok után is járhat illetékmentesség. A Falusi CSOK esetén továbbra sem kell illetéket fizetni, függetlenül az ingatlan vételárától. A CSOK Plusz esetében van egy 80 millió forintos határ, efelett illetéket kell fizetni. Az illetékmentesség akkor is érvényes, ha gyermekvállalás után jár a kedvezmény, vagy valamilyen egészségügyi ok miatt nem születik meg a kicsi.
- Aki első lakásvásárlóként nem fér bele a 15 millió forintos keretösszegbe az az illetékre 12 havi részletfizetést kérhet (jogszabály alapján vagy méltányosságból).
Ha más módon csökkentenéd az illetéket a következőket teheted:
- Ha a vétellel egyidejűleg haszonélvezeti jogot alapítunk egy felmenő-lemenő rokon, vagy testvér, esetleg házastárs számára, akkor minél fiatalabb az illető, annál kedvezőbb lesz az illeték, mert csökken a tulajdonjog értéke.
- Mentes a vagyonszerzési illeték alól a házastársi vagyonközösség megszüntetésével szerzett vagyon.
- Ha a lakást teljes berendezéssel együtt adják el, akkor érdemes lehet megbontani a szerződést ingóságra és ingatlanra. Ez a vevőnek jó, ám az eladónak az ingóságok után szja-fizetési kötelezettsége van!
- Ha önkormányzati lakást vásárolunk, akkor nem kell vagyonszerzési illetéket fizetni.
4. Ne feledkezzünk meg a földhivatali illetékről sem!
Csaknem 10 év után, 2024. július 29. napjától változnak az ingatlan-nyilvántartási, a telekalakítási, a földmérési és térképészeti tevékenységgel kapcsolatos eljárások, továbbá az ingatlan-nyilvántartásból és az állami alapadatbázisokból történő adatszolgáltatások igazgatási szolgáltatási díjairól szóló 1/2024. (I. 30.) KTM rendelet szerint fizetendő igazgatási szolgáltatási díjak.
2024 augusztusától már 10 600 Ft fizetendő!
5. Hitel- és bankköltségek
Amennyiben hitelt vesz igénybe a vásárláshoz, a hitelfelvételnek is vannak költségei. Ezek közé tartoznak:
Hitelbírálati díj: Egyes bankok hitelbírálati díjat számítanak fel, amely a hitel összegének 1-2%-a lehet.
Értékbecslés díja: A bank által kért értékbecslés költsége, amely néhány tízezer forinttól akár százezer forintig is terjedhet.
Közjegyzői díj: A hitelszerződés közjegyzői okiratba foglalásának költsége, amely a hitel összegének 0,5-1%-a lehet.
6. Közműátírások
Az ingatlan tulajdonosváltásával járó közműátírások (gáz, víz, villany, távfűtés) is költségekkel járhatnak. Egyes szolgáltatók –- például telekommunikációs cégek – pár ezer forintot is elkérhetnek az ügyintézésért. Akkor is, ha sürgősségi módosítást kérünk, vagy határidőn túl, késve jelezzük a felhasználóváltást.
7. Költöztetés
A költöztetés költségei szintén hozzáadódnak a végső kiadásokhoz. A költöztető cégek árai változóak, de egy komplett lakás költöztetése általában több tízezer forintba kerül.
8. Biztosítás
Az ingatlan biztosítása nem kötelező, de erősen ajánlott. A biztosítás költsége függ az ingatlan értékétől, elhelyezkedésétől és a biztosítási csomagtól.
9. Adók
Egyes esetekben, például ha a vásárlás üzleti céllal történik vagy más adókedvezmények nem vehetők igénybe, további adóterhek is felmerülhetnek.
A berendezésről, átalakításról, az ingatlan esetleges felújításáról nem beszéltünk, mert ez nem mindig opció. Egy biztos, hogy minimum egy tisztasági festés és egy nagytakarítás költsége előkerülhet. Előrelátó tervezéssel és tájékozódással azonban ezek a költségek kezelhetők és előre kalkulálhatók.